Les enjeux ESG pour les acteurs de l’immobilier d’investissement : quelle réalité dans les pratiques en 2019 ?

Pour la troisième année consécutive, l’Observatoire de l’Immobilier Durable analyse dans le Baromètre de l’immobilier responsable, réalisé en partenariat avec l’IEIF, l’ASPIM, la FSIF et la FFA, les pratiques des acteurs de l’immobilier d’investissement en matière d’intégration des enjeux ESG durant l’année 2019. Il s’agit de répondre à plusieurs questions : Quelle part des acteurs déploie une démarche de reporting ESG sur ses actifs ? Quels sont les enjeux pris en compte et quels sont les indicateurs utilisés par les entreprises ? Quels sont les outils utilisés pour assurer la gouvernance de la performance extra-financière ? L’édition 2020 du Baromètre permettra d’apporter des réponses à toutes ces questions. Néanmoins, un premier aperçu des résultats peut être donné dès aujourd’hui sur les niveaux de matérialité accordés par les entreprises de l’immobilier à ces enjeux ESG.

Des enjeux pour un immobilier responsable

L’immobilier, en se financiarisant, a tendance à être considéré et géré comme un actif financier parmi d’autres, avec une performance qui doit être benchmarkée. La gestion immobilière doit, grâce à une évolution réglementaire favorable, de plus en plus tenir compte de sa performance extra-financière, à travers l’intégration de critères extra-financiers relatifs aux problématiques environnementales (E), sociales (S), et de gouvernance (G), qui sont pris en compte dans les choix d’investissement et dans la gestion de leurs actifs par les entreprises du secteur. Avec la collaboration de ces entreprises et à la suite d’une analyse des pratiques et des référentiels internationaux en matière de performance extra-financière, l’OID a identifié 19 enjeux ESG particulièrement pertinents pour les acteurs de l’immobilier.

L’immobilier d’investissement se caractérise par les investissements immobiliers réalisés par des structures immobilières comme les sociétés immobilières cotées (SIIC), les sociétés de gestion de portefeuille (SGP) à travers leurs véhicules d’investissement, ou les investisseurs institutionnels en investissement direct ou indirect. Ces acteurs doivent répondre, compte tenu de la réglementation et des marchés sur lesquels ils opèrent, à des obligations et des attentes différentes. Par exemple, les investisseurs institutionnels et certaines SGP sont concernées par l’article 173 de la Loi pour la Transition Energétique et la Croissance Verte, qui les contraints à se prêter à la publication d’un reporting annuel sur les enjeux environnementaux. Certaines SIIC doivent réaliser une déclaration de performance extra-financière selon un cadre européen (DPEF). Avec une analyse de plus de 80% du marché de l’immobilier d’investissement, le Baromètre de l’Immobilier Responsable cherche précisément à évaluer le niveau de maturité du secteur en matière de reporting ESG au regard des 19 enjeux ESG identifiés.

Quelle importance les acteurs de l’immobilier d’investissement accordent-ils aux différents enjeux ESG ?

L’analyse de matérialité des enjeux ESG menée sur la base des réponses des entreprises permet d’identifier les enjeux qui sont jugés comme les plus importants par les répondants, compte tenu de leurs obligations et de leurs caractéristiques.

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Source : OID 2020

L’analyse 2020 des enjeux environnementaux montre une certaine homogénéité entre les trois catégories d’acteurs qui considèrent l’énergie, le carbone et la résilience au changement climatique comme les trois enjeux les plus importants. Les enjeux énergie et carbone, très réglementés, sont depuis de nombreuses années pris en compte par les entreprises, ce qui explique leur large appropriation. La résilience au changement climatique est également un sujet jugé important par ces mêmes entreprises dont les actifs sont particulièrement exposées aux aléas climatiques. L’enjeu, pour le secteur de l’immobilier, porte sur l’identification des risques (physiques et de transition) liés au changement climatique, l’adaptation du patrimoine à ces nouvelles contraintes et l’atténuation de son impact sur l’environnement et le climat. Enfin, on pourra noter que les investisseurs institutionnels placent la biodiversité en dernière position des enjeux environnementaux alors même qu’une nouvelle obligation de reporting spécifique portant sur les risques biodiversité sera intégrée dès 2021 suite à la Loi Energie Climat.

Le pilier S, qui rend compte des enjeux sociaux, affiche une moyenne de notes inférieure à celles des piliers environnementaux et de gouvernance. On notera que pour les trois catégories d’acteurs, c’est l’enjeu de Santé et Sécurité des occupants qui est identifié comme le plus important, légitime dans le contexte de la crise sanitaire actuel. On retrouve également parmi les plus importants pour ces mêmes catégories l’enjeu Confort et bien-être, qui porte sur le bien-être (physique et psychologique) et le confort (l’absence de gênes dans son environnement physique et fonctionnel) des occupants dans leur quotidien. En revanche, alors que les investisseurs institutionnels et les SGP placent l’enjeu Accessibilité (bâtiment accessible et accueillant à toute personne quelle que soit sa situation) parmi les plus importants, les SIIC, le placent quant à elles en dernier des enjeux sociaux. Cela peut s’expliquer notamment par le peu de latitude offert aux opérateurs, compte tenu de l’importante réglementation qui encadre cet enjeu.

Enfin, s’agissant des enjeux liés à la gouvernance, qui sont globalement considérés comme les plus « matériels » par l’ensemble des entreprises de l’immobilier, on retrouve sur le podium (dans des ordres différents) les trois mêmes enjeux pour les trois catégories d’acteurs : l’Ethique des affaires, l’Intégration des enjeux ESG dans la politique d’investissement, de gestion et de contrôle des risques, ainsi que la Gouvernance interne. L’enjeu Relations avec les parties prenantes n’apparaît pas encore pour les SGP, il devra pourtant obligatoirement être pris en compte pour l’obtention du Label ISR. Enfin, l’enjeu Gestion de crise, qui a été intégré récemment (en 2020), est classé comme l’enjeu le moins important par les SIIC et les SGP, et parmi les moins importants par les investisseurs
institutionnels. 

Un Baromètre pour accompagner les entreprises

Au-delà de ces premiers résultats d’analyse de matérialité, le Baromètre permettra d’avoir un aperçu plus précis des pratiques des entreprises. Indicateurs, objectifs et plans d’action seront notamment détaillés pour les enjeux les plus pertinents dans le cadre du Baromètre 2020. Des informations à retrouver dans la version finale de la publication, qui sera publiée courant décembre sur le centre de ressources de l’OID Taloen. Abonnez-vous à la page LinkedIn de l’Observatoire de l’immobilier durable pour être tenus informés.

Merci aux membres du Comité d’experts du Baromètre de l’immobilier responsable Julien Mauffrey et Valérie Donnadieu – ASPIM, Gérard Degli Esposti – La Française REIM, Delphine Charles-Peronne, Jean-Eric Fournier et Julie Torossian – FSIF, Christian de Kerangal et Soazig Dumont – IEIF, et Nathalie Robin – BNP Paribas Cardif et FFA pour leurs relectures.

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