Plus de trois ans après son entrée en vigueur, le dispositif Éco-Énergie Tertiaire aborde une phase de consolidation. Le Plan Bâtiment Durable a confié à l’ADI et à la FEI, avec le concours de l’IFPEB et de l’OID, réunis au sein du Comité d’engagement pour la performance des bâtiments tertiaires (CEPBât), la mission d’amplifier le partage du retour d’expérience des acteurs concernés et de proposer des pistes d’amélioration. Fondé sur une cinquantaine d’auditions, son rapport, publié le 15 juin 2026, identifie les freins à lever et formule des propositions pragmatiques, dont plusieurs sont déjà intégrées ou en cours d’intégration sur la plateforme.
Décret tertiaire : une réglementation reconnue, une dynamique à entretenir
Avec plus de 1,2 milliard de mètres carrés, le parc de bâtiments tertiaires représente 15 % de la consommation finale et environ 6 % des émissions de gaz à effet de serre en France (hors secteur de la construction). Le dispositif Éco-Énergie Tertiaire (DEET), issu d’un long parcours législatif amorcé avec les lois Grenelle (2009-2010) puis la loi ELAN (2018), a été concrétisé par le décret du 23 juillet 2019 – dit « décret tertiaire » – et complété par de nombreux arrêtés d’application, le dernier publié le 6 septembre 2025.
Il engage les acteurs publics et privés à réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m², soit environ 80 % du parc. Le suivi des consommations s’effectue via la plateforme OPERAT, développée et gérée par l’ADEME.
Un peu plus de trois ans après son entrée en vigueur, le DEET fait face à un enjeu de mobilisation. Le rapport relève à ce titre une baisse d’environ 20 % du nombre de déclarations entre 2021 et 2023. Cette lecture mérite toutefois d’être nuancée, à la lumière de données plus récentes : comme le montre le dernier bilan OPERAT, le recul apparent des déclarations tient davantage à un effet de retard – une part significative des déclarations continue d’être effectuée bien après l’échéance réglementaire – qu’à une véritable démobilisation, même si des abandons réels sont également constatés.
Une mission fondée sur le retour d’expérience des acteurs
Constatant cet enjeu, le Plan Bâtiment Durable, présidé par Philippe Pelletier, a confié fin 2024 à l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) et à la Fédération des Entreprises Immobilières (FEI) une mission de collecte de retours d’expérience, avec l’appui technique de l’Institut Français pour la Performance du Bâtiment (IFPEB) et de l’OID. Le Comité d’engagement pour la performance des bâtiments tertiaires (CEPBât) ainsi formé avait pour mandat de suivre le déploiement du décret tertiaire – ainsi que de la charte d’engagement pour la sobriété des bâtiments tertiaires – et de proposer des pistes d’amélioration pour accroître son efficacité et pérenniser les gains obtenus.
Au total, 48 personnes issues de 38 organisations – propriétaires, utilisateurs, entités publiques et parapubliques, acteurs du tertiaire diffus, bureaux d’études et fédérations professionnelles – ont été auditionnées entre décembre 2024 et décembre 2025. Le rapport a été rédigé par Jean-Éric Fournier (FEI) et Magali Saint-Donat (ADI), avec le concours de Roméo Juge (OID) et de Jean-Benoît Lafond (IFPEB).
Les atouts et les freins du dispositif
Du côté des atouts, les acteurs auditionnés reconnaissent que le décret tertiaire a créé une réelle dynamique :
- il mobilise toute la chaîne immobilière autour d’objectifs communs et facilite, dans certains cas, le dialogue entre bailleurs et locataires ;
- il améliore la connaissance du parc tertiaire français grâce aux campagnes de collecte de données ;
- il redonne de la vigueur aux annexes environnementales et aux comités verts ;
- il harmonise le cadre méthodologique de reporting et renforce les compétences au sein de la chaîne de valeur ;
- il met l’accent sur les consommations réelles (finales), prérequis essentiel au passage à l’action.
Les freins relevés sont toutefois nombreux :
- un dispositif complexe et une plateforme OPERAT peu intuitive, difficile à consolider pour les grands parcs comme pour le tertiaire diffus ;
- une collecte des données fastidieuse et peu automatisée, aboutissant à des données incomplètes voire incohérentes ;
- une unité déclarative, l’Entité Fonctionnelle Assujettie (EFA), peu parlante face au bâtiment et au parc, mailles naturelles de l’immobilier ;
- les immeubles multilocataires, qui concentrent les difficultés : la répartition des consommations des parties communes (chauffage, climatisation, ascenseurs…) entre bailleur et preneurs y est source de déclarations partielles ou erronées ;
- une granularité d’activités trop fine, avec près de 500 sous-catégories dont la majorité reste inutilisée ;
- un manque de cohérence avec les autres cadres réglementaires – directive relative à l’efficacité énergétique (DEE), directive sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB), objectif zéro artificialisation nette (ZAN), Taxinomie européenne, CSRD…
Le rapport souligne enfin que la sobriété immobilière – la réduction des surfaces à activité constante – est un levier vertueux, absent de la grille de lecture du dispositif : en diminuant la consommation totale du parc, et non la seule performance surfacique de chaque bâtiment, elle sert pourtant l’objectif premier du décret tertiaire, tout en contribuant activement à l’objectif ZAN.
Trois axes de propositions, dont plusieurs déjà mises en œuvre
Les propositions du comité, dont plusieurs ont été déployées sur OPERAT entre le lancement de la mission et la publication du rapport ou sont actuellement en cours d’intégration, s’articulent autour de trois thématiques.
Axe 1 – Fluidifier et fiabiliser la collecte.
- s’appuyer sur le Référentiel National des Bâtiments (RNB) pour identifier les bâtiments et permettre de reconstituer l’immeuble à partir des EFA qui le composent (déjà implémenté en partie) ;
- renverser la logique du mandat pour que les gestionnaires de réseaux injectent automatiquement les consommations, à partir des points de livraison renseignés une seule fois (à l’étude) ;
- multiplier les contrôles et alertes pour fiabiliser et historiser les déclarations (fait en partie via les alertes intégrées depuis décembre 2025, pleinement opérationnel fin 2026) ;
- ne plus pénaliser le choix de la valeur par défaut, aujourd’hui assorti d’un objectif en valeur absolue plus exigeant.
Axe 2 – Simplifier l’usage d’OPERAT avec une logique immobilière.
- rendre apparente la notion de bâtiment dans OPERAT (via le RNB), pour analyser, agir et suivre les objectifs à la maille de l’immeuble ;
- ouvrir la possibilité de créer une EFA « parties communes » pour tous les immeubles multilocataires – comme c’est le cas actuellement pour les centres commerciaux – afin de clarifier les responsabilités entre bailleur et preneurs ;
- faciliter les synthèses et extractions à l’échelle des parcs et portefeuilles (fait en bonne partie, avec en plus la mise à disposition de tableaux de bord).
Axe 3 – Élargir la mobilisation et préparer 2040.
- mieux mobiliser le tertiaire diffus ;
- aligner les différents textes et les seuils d’assujettissement, sans descendre sous 1 000 m² ;
- intégrer la sobriété immobilière (« pas de ZEN – Zéro Émissions Nettes – sans ZAN – Zéro Artificialisation Nette ») ;
- persévérer sur les modes de financement de la rénovation ;
- engager dès maintenant la concertation sur les valeurs absolues 2040 et 2050.
Une dynamique encourageante à conforter
L’idée de fond du rapport est de faire d’OPERAT un véritable outil de pilotage de la performance énergétique des bâtiments tertiaires, au-delà du simple dispositif déclaratif ; un outil qui rende réellement service aux propriétaires, locataires et gestionnaires. Lever ces derniers freins est d’autant plus utile que la dynamique de fond est bien engagée : le dernier bilan OPERAT fait état d’une baisse de 26 % de la consommation (à climat constant) entre la période de référence 2010-2019 et 2024, et d’un objectif 2030 déjà atteint pour près de la moitié du parc. Prochaine étape : poursuivre l’intégration des propositions restantes et ouvrir la concertation sur les valeurs cibles 2040 et 2050.
Pour en savoir plus
Le rapport complet et sa fiche synthèse sont à retrouver sur le site du Plan Bâtiment Durable : Rapport du Comité d’engagement pour la performance des bâtiments tertiaires.
