Le 19 décembre 2023, le Comité du Label ISR (Investissement Socialement Responsable) a officiellement engagé la révision de la version 1 du référentiel valeurs immobilières du Label, trois ans après sa création en octobre 2020. Dans cette perspective, le Comité a ouvert une consultation publique pour récolter les premiers retours d’expérience des différentes parties prenantes concernées. La contribution de l’OID s’inscrit dans son rôle de faciliter la transition des acteurs de l’immobilier à travers une meilleure intégration des pratiques ESG, le tout dans une perspective d’intérêt général et de durabilité.
Contexte de la contribution de l’OID
L’OID a cherché à contribuer de façon pragmatique et éclairante, notamment à travers sa connaissance de l’état de maturité des pratiques ESG des fonds détenteurs du Label ISR. En effet, les cadres réglementaires européens et français actuels en matière de durabilité (SFDR, Taxinomie, CSRD, CS3D, Green Claims, Article 29 de la Loi Energie-Climat, version 3 du référentiel ISR valeurs mobilières) paraissent suffisamment déterminants pour que les acteurs puissent se concentrer à la fois sur la mise en place et la mise en œuvre opérationnelle. Si cette refonte du référentiel ISR doit associer le pragmatisme nécessaire à l’intégration des contraintes sectorielles, elle ne saurait oublier le besoin réel sous-jacent, en matière d’atténuation et d’adaptation dont les territoires et les populations dépendent. Le bâti quelle que soit sa destination, son usage, est un bien spécifique, relié à son territoire dans la durée. S’il abrite des activités économiques, il tend avant tout à protéger et accueillir des individus et des biens. Il sera soumis aux aléas et devra pouvoir s’adapter pour refléter la réalité de son temps. À défaut, ce sera un actif échoué. On comprend dès lors bien la complexité des enjeux : être robuste et conserver une valeur dans la durée, maîtriser et réduire ses incidences négatives, tout en étant performant sur le papier pour adresser les enjeux d’aujourd’hui et de demain. Les attentes sont donc multiples, protéiformes, et parfois contradictoires. Cette refonte ne saurait omettre la nécessaire recherche de cohérence, de pédagogie et de lisibilité à donner à ce nouveau référentiel, que les investisseurs tout autant que les épargnant-e-s semblent plébisciter. Les contraintes systémiques à l’œuvre, aujourd’hui ébauchées et demain, peut-être subies, doivent nous pousser à la question collective : comment construire des solutions permettant d’accompagner dans la durée l’adaptation des différents acteurs désireux de répondre aux enjeux sectoriels ? Et comment, le Label ISR immobilier en tant qu’instrument sociétal et technique de transition, pourrait-il relier les acteurs de la chaîne de valeur ? Associer des savoirs, des pratiques innovantes, intégrer les différentes parties prenantes, financer les pratiques plus responsables, mobiliser les investisseurs, aujourd’hui et demain… Plusieurs enjeux de taille se posent pour le Comité du Label ISR. N’est-ce pas là un beau défi à relever tous ensemble ! La « durabilité » sous-tend un profond processus de transformation de nos modèles, de nos pratiques, et de notre manière d’adresser notre environnement, que l’on soit usager, financeur, assureur, promoteur, exploitant… Changer nécessite d’ébaucher de nouvelles perspectives, si le Label ne peut être la réponse à lui seul, il peut guider les acteurs vers des pratiques mieux à même de répondre à ces enjeux.
Notre contribution dans les grandes lignes
L’OID souhaite avant tout encourager la coopération entre les différents acteurs du secteur. Certains éléments nous paraissent importants à souligner, en voici un résumé :
- Capitaliser dans un premier temps, sur le cadre réglementaire européen et français en matière de durabilité ;
- Rechercher une forme de cohérence et de lisibilité avec le nouveau référentiel valeurs mobilières V3 du Label ISR ;
- Déployer et encadrer la notion de double matérialité, pour relier les performances en matière de durabilité à la valorisation financière de l’actif dans la durée ;
- Travailler les enjeux de comparabilité entre fonds labellisés pour rendre mesurables et compréhensibles les impacts des démarches ESG (consistance et cohérence méthodologique, explicitation des biais méthodologiques, significativité et fiabilisation des indicateurs, cohérence des objectifs recherchés et des plans d’actions mis en œuvre au regard des trajectoires) ;
- Offrir une meilleure lisibilité sur les actions concrètes mises en œuvre, dans la durée, pour atteindre les objectifs de durabilité ;
- Optimiser et valoriser les dispositifs visant à répondre, de façon sérieuse, à la préservation des ressources naturelles ;
- Favoriser l’appréhension des risques liés aux occupants et mieux intégrer la dynamique sociale à travers l’impact de l’actif sur son territoire ;
- Encourager les pratiques ambitieuses et innovantes visant à accompagner l’adaptation et la transition des territoires, à travers notamment le cas spécifique des fonds Value-added, valorisant l’existant ;
- Créer des groupes de travail pluridisciplinaires pour aborder les enjeux de durabilité au regard des spécificités sectorielles, tout en impliquant les parties prenantes clefs.
L’immobilier est un secteur clef de la transformation de nos économies et de nos sociétés. L’enjeu est de taille, suffisamment complexe et sérieux pour mobiliser l’ensemble des acteurs de la chaîne de valeur, dans une perspective d’un avenir lié. Seul ce sera compliqué, ensemble ce serait possible.
Comprendre dans les grandes lignes le référentiel du Label ISR immobilier
Lancé en 2016 par le ministère de l’Économie et des Finances pour la version valeurs mobilières, le Label ISR (Investissement Socialement Responsable) a pour objectif de rendre plus accessible et transparent, aux épargnant-e-s et aux investisseurs professionnels, l’identification des fonds d’investissement qui se fixent une stratégie et des objectifs Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG). Considérant la spécificité des actifs immobiliers, les professionnels du secteur ont proposé une déclinaison du Label en 2020 pour s’adresser aux fonds immobiliers : SCPI, OPCI, OPPCI et autres fonds non cotés. Selon le site du Label ISR, 85 fonds immobiliers sont labellisés ISR au 31 janvier 2024, contre 64 au 31 décembre 2022. Accompagnant la montée en compétences des gestionnaires de fonds en matière d’ESG et l’intérêt croissant des investisseurs pour la durabilité, le cycle de labellisation (3 ans) doit refléter la mise en œuvre du référentiel par les gestionnaires, et l’amélioration des pratiques et des performances extra-financières (ESG) réelles des fonds labellisés et des actifs le composant. Il en découle que ces éléments doivent être publiés de façon récurrente, transparente et publique à travers des reportings explicitant les pratiques. Les exigences actuelles du Label ISR s’articulent autour de six piliers (voir ci-dessous).
Figure 1 : Piliers du Label ISR. Source : Pratiques ESG & labellisation ISR des fonds immobilier, OID (2023).
Pour aller plus loin
L’OID suit de façon spécifique le déploiement du Label ISR immobilier et les pratiques associées à travers son étude sur les Pratiques ESG & labellisation ISR des fonds immobiliers, édition 2023, en partenariat avec l’ASPIM. Cette étude vous permettra de mieux appréhender les pratiques des acteurs et les enjeux sectoriels. Par ailleurs, vous pouvez retrouver l’intégralité de la Réponse et participation de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) dans le cadre de l’appel à contribution portant sur les travaux de revue du référentiel immobilier sur notre centre de ressource Taloen.
