Avec 54 fonds immobiliers labellisés ISR au 31/12/2021, seulement 15 mois après sa mise en service, le Label ISR a su faire sa place dans la finance immobilière. C’est 24% du montant total des encours immobiliers qui étaient labellisés à cette date, soit une multiplication par quatre en un an ! L’Observatoire de l’immobilier durable, en partenariat avec l’APSIM et Novethic, renouvelle son étude annuelle en 2022 : Observatoire des pratiques de labellisation ISR des fonds immobiliers. Retour sur l’évènement organisé à l’occasion de sa publication qui a rassemblé plus de 250 professionnel.le.s de l’immobilier le 24 mars 2022.
La déclinaison du référentiel à l’immobilier en juillet 2020 a permis dès octobre 2020 de lancer une première vague de labellisation qui avait été analysée par l’OID en partenariat avec l’ASPIM et Novethic en 2021. Par ailleurs, le guide d’interprétation du référentiel du label ISR publié fin novembre 2021 clarifie certains points et apporte des éléments d’interprétation du référentiel du Label ISR. Pour suivre son application dans l’immobilier, l’année 2022 était l’occasion de renouveler le partenariat pour poursuivre le travail d’analyse des fonds labellisés ISR. Quel bilan dresser de cette nouvelle année de labellisation ? Les pratiques des fonds immobiliers ont-elles évolué ? « Dans le contexte environnemental et réglementaire actuel, on assiste à une accélération de la financiarisation de l’extra-financier et un besoin de fiabilisation de la donnée » a introduit Loïs Moulas, directeur général de l’OID afin de poser les enjeux de ce label.
L’engouement pour le Label ISR
Depuis sa mise en place, le Label ISR prend de plus en plus d’ampleur avec environ 949 fonds au total labellisés ISR au 31 décembre 2021, dont 54 fonds immobiliers. Ils représentaient à cette même date un total de 33 milliards d’euros d’encours.
« En 2020, 21% de la capitalisation totale était détenu par des OPCI Grand Public. En 2021, 43% était détenu par des OPCI Grand Public, cela résulte de la labellisation de plusieurs grandes OPCI immobilières de la place » expliquait Delphine Mourot, responsable de Programme à l’OID. En effet, sur les 42 nouveaux fonds labellisés en 2021, neuf détiennent 85% de la capitalisation boursière. Les chiffres illustrent l’engouement autour de ce label, qui permet aux sociétés de gestion de référencer leurs fonds et ainsi d’attirer plus d’investisseurs. Un engagement illustrant l’accélération de la prise en compte des ESG par les fonds immobiliers.
Une démarche ESG renforcée
L’année 2021 est marquée par la réduction du nombre de critères à 40 critères en moyenne contre plus de 55 en 2020. « En adoptant une grille avec beaucoup de critères, la stratégie d’amélioration de note dans le cadre d’une stratégie best-in-progress est nécessairement plus diffuse. C’est alors d’autant plus compliqué d’adopter une communication claire et concise auprès des investisseurs » disait Delphine Mourot, responsable de Programme à l’OID. Le fait d’implémenter une grille ESG avec moins de critères permet aux sociétés de gestion d’une part, de plus facilement intégrer les nouveautés règlementaires et d’autre part, de fédérer les équipes. En ce sens, Stéphanie Landouar, responsable RSE du groupe Atland attestait que « Le Label ISR permet certes de structurer les critères ESG mais un travail d’intégration est requis. Cela nécessite l’adhésion des équipes pour mener à bien ce travail de fond ».
Le Label ISR pose un cadre solide aux sociétés de gestion de portefeuille
« Ce label permet d’accompagner la transformation du marché français. Cet embarquement permet d’entretenir une certaine avance dans la transition environnementale par rapport aux autres pays européens. Le label en ce sens permettra de conserver cette avance » expliquait Loïs Moulas, directeur général de l’OID. Le Label ISR permet également de filtrer les fonds et est indispensable aux yeux des investisseurs. Ce dernier est vu comme une opportunité de valorisation et garantie de qualité. En effet, en fixant un langage commun, un cadre des bonnes pratiques, le Label ISR contribue à l’évolution de la société de gestion, et à une meilleure intégration de l’extra-financier. Daniel While, directeur Recherche & Stratégie chez Primonial, le faisait remarquer « le label ISR est un outil de transformation globale de la société de gestion de portefeuille ».
Ce webinaire a été l’occasion également de relever les axes d’amélioration du jeune référentiel. Certaines imprécisions laissent la porte ouverte à des interprétations diverses, aspects qui pourraient être discutés lors de la révision du référentiel prévue en 2023, comme le soulignait Grace Bazin – manager Développement Durable chez Deloitte : « le référentiel laisse parfois libre cours aux interprétations des divers organismes certificateur. Le guide d’interprétation du référentiel publié en novembre 2021 a permis d’éclairer certains points et la révision du référentiel permettra d’améliorer sa compréhension ».
Comparabilité : le juste équilibre entre flexibilité et uniformité
La grille de notation ESG qui constitue la base du Label ISR peut être propre à chaque société de gestion afin de l’adapter à la stratégie ESG du fonds labellisé. Cette liberté dans la conception de la grille ne permet toutefois pas de comparer les performances de deux fonds entre eux. « Pour autant, il y a un vrai besoin d’éléments de comparabilité d’un fonds à un autre, afin de répondre aux besoins des investisseurs. Avec la forte augmentation du nombre de fonds labellisés, il n’est aujourd’hui plus possible pour les investisseurs de consulter dans le détail la documentation de tous ces fonds » rappelait Delphine Mourot – OID. Ce besoin de comparabilité est en effet partagé par tous les acteurs, comme le signalait Véronique Donnadieu, déléguée générale à l’ASPIM « il y a un retour consensuel pour plus de comparabilité. La volonté de la part des sociétés de gestion de pouvoir se comparer entre elles est un signe de maturité du marché ».
L’impact des règlementations sur le label
Entre les nouvelles obligations réglementaires de reporting extra-financier (SFDR, rapport art.29, etc.), les sociétés de gestion doivent clarifier leur communication, et l’adapter à chaque règlementation qui fixe son propre cadre de reporting. Pour le Label ISR, les sociétés de gestion reportent déjà sur huit indicateurs dont quatre obligatoires et quatre indicateurs supplémentaires. Malgré la pluralité des cadres, la transparence souhaitée au niveau européen ne devrait pas en pâtir. Ainsi, qu’il s’agisse du Label ISR ou des règlementations, « pour être efficace, pédagogue, il est important que toutes ces informations soient explicitées pour une finance durable » déclare Sandrine Lafon-Ceyral – Amundi Immobilier. Le législateur doit venir clarifier les points de comparabilité, de lien avec la règlementation pour que le secteur puisse continuer sur cette lancée.
Après cette deuxième année de labellisation, cette publication permet de dresser un bilan quant à l’application du Label ISR aux fonds immobiliers. Une application qui se veut de plus en plus forte. Dans ce cadre de plus en plus règlementé, les exigences en matière de communication se renforcent. Une communication qui passe par une nécessaire fiabilisation des données environnementale. Ainsi, face à la montée en puissance des attentes des institutions, les données estimées sont de moins en moins acceptées auprès des investisseurs. Les sociétés de gestion s’accordent à souligner la pertinence d’un renforcement de la collecte des données et surtout la fiabilisation de cette dernière « la collecte de la donnée n’est pas une fin en soi mais un moyen pour piloter des objectifs lorsqu’on investit dans l’ESG » a conclu Loïs Moulas – OID.
