Ce premier semestre 2021 a mis la typologie des actifs résidentiels au cœur des textes et dispositions réglementaires. Du fait de cette intense activité réglementaire, les propriétaires de logements sont donc aux avant-postes pour pouvoir déterminer une stratégie de transition écologique cohérente et ambitieuse.
L’étude menée par l’OID en 2021 vise à croiser ces réglementations avec la base de données énergétiques et environnementales de l’OID, afin de déterminer quels impacts auront ces réglementations sur l’échantillon considéré.
Un ensemble de mesures contraignantes concernant les logements existants
Rappelons tout d’abord que la RE2020, norme constructive qui devra s’appliquer aux constructions neuves, a dévoilé ses dispositions pour les logements uniquement : le texte sera applicable pour cette classe d’actif dès début 2022 alors que le calendrier applicable aux actifs tertiaires reste encore flou à ce stade.
Mais c’est surtout au parc résidentiel existant que de nombreuses mesures sont destinées. En premier lieu, il faut citer la refonte du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), dont la double étiquette énergie – carbone et le caractère opposable sont entrés en vigueur début juillet 2021 pour les logements. Cette clarification est d’autant plus structurante que deux autres dispositifs s’appuient au moins en partie sur les classes DPE.
En effet, la loi Climat & Résilience, adoptée ce mardi 20 juillet 2021, articule ses mesures visant à éradiquer les passoires thermiques avec les étiquettes DPE. En 2025, les logements classés G, les plus énergivores, seront exclus du marché locatif. En 2028, ce sera le tour des logements classés F. Enfin, en 2034, les logements classés E devront justifier de travaux pour rester sur le marché. L’objectif est clair : les logements les plus énergivores devront avoir progressé de deux à trois étiquettes d’ici 2034 !
Lorsque les nouveaux seuils DPE sont appliqués à l’échantillon, une proportion significative de logements anciennement classés E (et chauffés à l’électricité) gagnent une classe et passent en D, sortant de facto des objectifs fixés. C’est la raison pour laquelle 25% de l’échantillon OID est concerné d’ici 2034 alors que le Ministère de la transition écologique communique sur 40% du parc de logements global.
La taxinomie verte européenne s’articule également sur la classe de DPE
En mai 2021, la Taxinomie verte européenne (TVE) a également publié ses conclusions concernant son critère d’atténuation du changement climatique.
Pour rappel, la TVE pose l’ambition d’harmoniser au niveau européen la définition des activités considérées comme durables, notamment pour les activités immobilières. Six objectifs environnementaux – l’atténuation du changement climatique, l’adaptation à celui-ci, l’économie circulaire, la gestion des ressources en eau, la gestion des déchets, maintien d’écosystèmes sains et lutte contre la pollution – ont été retenu. Parmi ceux-ci, un critère de contribution significative à l’un des objectifs doit être respecté, ainsi que des critères dits garde-fous ou DNSH (Do No Significant Harm), pour les autres objectifs environnementaux. Ceux-ci visent à éviter que la contribution à l’un des objectifs environnementaux ne se fasse au détriment des autres enjeux, ce qui constitue une avancée majeure dans la prise en compte systémique des enjeux ESG.
Comment ce critère s’applique-t-il concrètement pour les logements ?
Si les acteurs choisissent l’atténuation du changement climatique comme contribution majeure, ils devront démontrer que leurs bâtiments se situent dans le top 15% du marché local ou national, ou justifient d’une étiquette DPE A.
Premier constat : dans l’une ou l’autre variante choisie, une proportion significative de logements pourraient être qualifiée de durables au sens de la TVE. Par ailleurs, précisons que la borne de 111kWh/m².an comprend l’ensemble des usages des actifs (consommation réelle) alors que les 70kWh/m².an ne concernent que le périmètre du DPE.
Si un autre enjeu que l’atténuation est choisi par les gestionnaires, alors il leur faudra justifier d’un DPE de classe C au minimum ou être situé dans le top 30% du marché local ou national.
Sur le critère DNSH, le critère seuil est plus ambitieux que de justifier d’un DPE C. En effet, il ressort à environ 160kWh/m².an et comprend l’ensemble des usages alors que les 180 kWh/m².an correspondent à un périmètre plus restreint.
Les logements ont désormais toutes les cartes en main pour anticiper l’évolution de leur patrimoine dans les années qui viennent, et établir un plan d’amélioration des qualités intrinsèques de ces bâtiments. Ils sont par ailleurs en France la classe d’actif pour laquelle les contours de la Taxinomie verte européenne sont clarifiés. Il leur est donc possible de mettre en œuvre une stratégie cohérente pour aller plus loin que les obligations réglementaires.
Lien vers l’étude ici.
