Surfaces incertaines, consommations non isolées, doctrine peu lisible : les parkings associés aux bâtiments tertiaires cristallisent de nombreuses difficultés dans la mise en œuvre du décret tertiaire.
À partir de retours d’expérience d’acteurs de l’immobilier (propriétaires, utilisateurs, asset managers), cet article propose un éclairage opérationnel sur les blocages rencontrés et les arbitrages réalisés sur le terrain, ainsi que des pistes d’amélioration pour sécuriser et harmoniser les pratiques.
Traitement des parkings dans OPERAT
Les parkings font l’objet d’un traitement particulier dans OPERAT (se référer à la FAQ pour plus d’informations).
Les surfaces de parkings sont à exclure de la surface de plancher pour déterminer si un bâtiment (ou une partie de bâtiment) est assujetti(e) au décret tertiaire, bien qu’elles doivent être déclarées sur OPERAT. En d’autres termes, un assujetti ne doit pas tenir compte des surfaces de parkings pour déterminer si son le EFA dépasse le seuil d’assujettissement (1 000 m² pour un bâtiment hébergeant exclusivement des activités tertiaires), mais est tenu, si son EFA est effectivement assujettie, de déclarer les surfaces de parkings dans une catégorie d’activité dédiée (« Stationnement »).
Attention cependant : seuls sont concernées les zones de stationnement en infrastructure (en sous-sol avec ventilation mécanique) ou en superstructure (silo avec ventilation naturelle). Les zones de stationnement à l’air libre (parkings non couverts ou avec ombrières) sont en principe non concernées par le dispositif et ne doivent pas être déclarées dans OPERAT. Cela signifie qu’il ne faut ni déclarer ces surfaces, ni les consommations correspondantes (l’éclairage notamment).
Enfin, quelque soit le type de zone de stationnement (zone concernée par le dispositif ou non), les consommations d’énergie des IRVE (installations de recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables) ne sont pas concernées par le dispositif. Néanmoins, pour être autorisé à les décompter de la consommation totale de l’EFA, l’assujetti doit disposer d’un sous-comptage dédié (avec un n° de PDL) et reporter les consommations associées (ne seront pas prises en compte dans le calcul de l’objectif) dans le champ prévu à cet effet sur OPERAT.
Pourquoi les parkings posent un problème particulier
Dans le cadre du dispositif éco-énergie tertiaire (DEET), les acteurs doivent déclarer, sur la plateforme OPERAT, les consommations énergétiques et les surfaces associées à leurs bâtiments. Si cette logique est relativement maîtrisée pour les surfaces de bureaux, elle devient beaucoup plus complexe dès lors qu’il s’agit des parkings associés.
En pratique, les parkings présentent plusieurs spécificités :
- ils sont très souvent valorisés et contractualisés en nombre de places, et non en mètres carrés ;
- leur consommation fait rarement l’objet d’un sous-comptage ;
- leur consommation énergétique est généralement difficile à isoler, un problème d’autant plus important qu’elle peuvent inclure les consommations (importantes) des IRVE ;
- leur traitement réglementaire repose sur des critères (couvert / non couvert, ventilation mécanique) jugés peu intuitifs par les acteurs ;
Résultat : la déclaration des parkings dans OPERAT est perçue comme complexe, peu prioritaire et source de biais, tant sur les ratios de performance que sur les trajectoires d’objectifs.
Des difficultés structurelles largement partagées sur le terrain
1. Des surfaces de parkings rarement connues ou fiabilisées
Premier constat unanime : la surface réelle des parkings est très souvent inconnue.
Dans la majorité des cas :
- les baux (en location comme en vente) portent sur des emplacements de stationnement, pas sur une surface ;
- les plans de géomètre sont absents, obsolètes ou incohérents avec la réalité après travaux ;
- quand elles existent, les surfaces “historiques” dans les contrats diffèrent parfois des surfaces réelles, sans que cela n’ait jamais vraiment posé problème… jusqu’aux obligations déclaratives du DEET.
En effet, faire recalculer une surface de parking peut par ailleurs ouvrir des enjeux contractuels sensibles (révision de loyers, modification de la répartition des charges, réécriture des baux), ce qui conduit certains acteurs à renoncer purement et simplement à déclarer ces surfaces.
2. Une impossibilité fréquente d’isoler les consommations énergétiques
Deuxième blocage majeur : l’absence de sous-comptage énergétique des parkings.
Hors cas particuliers (bornes de recharge pour véhicules électriques), les consommations des parkings se limitent généralement à l’éclairage et à la ventilation, et sont le plus souvent agrégées au compteur du bâtiment.
Installer un sous-comptage dédié est jugé :
- coûteux,
- techniquement contraignant,
- peu pertinent au regard des enjeux énergétiques relativement faibles des parkings.
Dans ces conditions, distinguer la consommation des surfaces de parking devient un exercice d’approximation, voire d’arbitraire.
3. Une doctrine réglementaire peu lisible et parfois contre-intuitive
Le décret tertiaire distingue notamment :
- les parkings couverts (soumis),
- les parkings non couverts (exclus),
avec un critère clé lié à la présence ou non d’une ventilation mécanique.
Sur le terrain, cette distinction est souvent jugée difficile à justifier :
- un parking silo non couvert mais éclairé la nuit peut être exclu,
- un parking couvert ventilé naturellement peut être inclus,
alors que leurs usages énergétiques sont généralement comparables.
Cette déconnexion entre critères réglementaires et réalités d’usage alimente incompréhension, interprétations divergentes et pratiques hétérogènes.
4. OPERAT : des effets de structure qui influencent les stratégies déclaratives
Plusieurs retours d’expérience convergent sur un point clé : puisqu’OPERAT permet aujourd’hui d’ajouter des surfaces de parking tout en déclarant la consommation totale du bâtiment, cela peut conduire à :
- une dégradation artificielle du ratio de performance énergétique (kWh/m²),
- et, par conséquent, à des objectifs à atteindre moins ambitieux.
Certains acteurs, notamment en situation de monolocataire, ont constaté que l’ajout de surfaces de parking dans OPERAT pouvait mécaniquement améliorer leur trajectoire, sans action réelle sur les consommations.
Ce fonctionnement est largement perçu comme contraire à l’esprit du dispositif et susceptible d’encourager des déclarations opportunistes.
| Comment sont calculés les objectifs L’objectif d’une EFA comprenant plusieurs sous catégories correspond normalement à la moyenne des objectifs des différentes sous-catégories, pondérée par les surfaces associées à ces sous-catégories. Par exemple : une EFA composée d’un bureau de 1000m² en flex office (objectif en valeur absolue de 107 kWh/m²/an) et d’un parking de 500m² (objectif en valeur absolue de 15 kWh/m²/an) a un objectif global de 76 kWh/m²/an Ainsi, déclarer les surfaces de parking ne devrait normalement pas améliorer artificiellement la performance globale de l’EFA. Cependant, si la catégorie principale choisie lors de la déclaration est la catégorie par défaut, alors cette catégorie s’applique de façon non différenciée à toutes les surfaces, sans pondération. Dans notre exemple précédent : si au lieu de sélectionner flex office, le déclarant choisit la catégorie par défaut (objectif en valeur absolue de 107 kWh/m²/an également), l’objectif de l’EFA reste 107 kWh/m²/an La catégorie par défaut ayant l’objectif le plus contraignant de toutes les sous-catégories, ce choix méthodologique a initialement été pensé pour forcer une déclaration au plus près de la réalité. Pourtant, dans le cas particulier des parkings, il a l’effet inverse et affaiblit la mise en œuvre du décret tertiaire. |
Les arbitrages opérationnels réellement observés
Face à ces difficultés, les acteurs interrogés ont majoritairement adopté des stratégies pragmatiques, guidées par la recherche de simplicité, de cohérence et de robustesse.
1. L’option la plus répandue : intégrer les consommations parkings aux bureaux
La pratique la plus fréquente consiste à :
- ne pas déclarer les surfaces de parking,
- et à imputer les consommations énergétiques associées aux surfaces de bureaux.
Cette approche :
- augmente légèrement le ratio énergétique des bureaux,
- mais reste marginale au regard des consommations totales,
- évite les estimations de surfaces hasardeuses,
- et limite les risques de divergence entre déclarations propriétaire / locataire.
Pour de nombreux acteurs, il s’agit de la solution la plus honnête et conforme à l’intention du DEET, même si elle n’est pas explicitement formalisée comme telle dans OPERAT.
2. Des tentatives plus marginales
D’autres pratiques existent, mais restent minoritaires :
- estimation des surfaces à partir de normes de stationnement (dimensions théoriques des places et circulations), avec le risque d’une sous-estimation de la réalité ;
- sous-comptage ciblé dans des cas spécifiques (IRVE, parkings très énergivores), lorsque l’enjeu le justifie réellement.
| Ce que disent les REX : une volonté de sincérité plus que d’optimisation Les acteurs interrogés privilégient majoritairement des choix déclaratifs qui ne minimisent pas artificiellement leurs obligations, quitte à se fixer des objectifs légèrement plus contraignants. Cette posture traduit moins une stratégie d’évitement qu’un désalignement entre les exigences de la plateforme et les données réellement disponibles. |
3. Des risques systémiques pour le dispositif
Ces pratiques hétérogènes ne sont pas sans conséquences :
- comparabilité limitée des données entre actifs et acteurs,
- trajectoires biaisées par des effets de dilution de surface,
- conflits déclaratifs entre propriétaires et locataires si les stratégies d’intégration des parkings diffèrent,
et, à terme, une fragilisation de la crédibilité d’OPERAT comme outil de pilotage de la performance énergétique.
Pistes d’amélioration identifiées par la filière
Les retours d’expérience font émerger plusieurs leviers concrets pour sécuriser les pratiques.
Clarifier et encadrer la prise en compte des parkings dans OPERAT : introduire une pondération spécifique des surfaces de parking même lorsque la catégorie par défaut est sélectionnée, et conditionner leur prise en compte à l’existence d’un sous-comptage réel dans les bâtiments multi-locataires notamment, ou, a minima, afficher des alertes explicites en cas d’ajout de surfaces non corrélées à des consommations identifiées.
Proposer un mode déclaratif simplifié pour les parkings : permettre de déclarer l’existence et la typologie des parkings à titre informatif, sans impact direct sur le ratio énergétique lorsque les consommations ne sont pas isolables.
Clarifier la doctrine réglementaire : publier des cas types opposables (parking silo, parking mutualisé, ventilation naturelle, etc.), mieux expliciter la logique des critères retenus (couvert / non couvert, ventilation).
Faire évoluer les pratiques contractuelles : encourager l’intégration d’annexes “DEET / OPERAT” dans les baux : description du parking, règle de répartition des consommations, responsabilité de déclaration.
| Un enjeu secondaire… aux effets majeurs Si les parkings représentent un enjeu énergétique limité, leur traitement déclaratif peut avoir des effets disproportionnés sur les trajectoires et la qualité des données. Leur prise en compte mérite donc une clarification méthodologique, non pour alourdir les obligations, mais pour éviter les biais et restaurer la cohérence du dispositif. |
Conclusion
Les retours d’expérience montrent clairement que les difficultés liées aux parkings ne relèvent pas d’un manque de volonté des acteurs, mais d’un décalage structurel entre les attentes du dispositif et les pratiques du marché immobilier.
En l’absence de surfaces fiabilisées et de sous-comptage, les acteurs font des choix pragmatiques, souvent à leur désavantage.
Clarifier la doctrine, ajuster les règles de saisie dans OPERAT et reconnaître ces pratiques de terrain apparaît aujourd’hui indispensable pour sécuriser les déclarations, harmoniser les trajectoires et renforcer la crédibilité du décret tertiaire.
Pour aller plus loin, lisez l’analyse que l’OID a faite des premiers cas d’usage d’OPERAT.
