« Les investissements dans l’immobilier durable sont moins risqués »

Loïs Moulas est directeur général de l’Observatoire de l’immobilier durable (OID). Cette association qui rassemble une soixantaine de professionnels publics et privés propose des actions de sensibilisation, des analyses et des outils afin de promouvoir « l’immobilier durable » et l’innovation dans le secteur.

Comment définir l’immobilier durable ?

Souvent, on a tendance à réduire un immeuble durable à son efficacité énergétique. Or, c’est beaucoup plus que cela. Il s’agit d’une construction qui préserve la biodiversité locale (notamment dans le cas de projets de construction neuves, comme celles de plate-formes logistiques), va être pérenne dans le temps car son usage pourra évoluer. Ce dernier point est important car construire un nouveau bâtiment entraîne indirectement autant de gaz à effets de serre que les émissions liées à ses consommations énergétiques directes sur 50 ans.

C’est aussi un immeuble qui va respecter des enjeux sociaux (accessibilité, confort, etc) et de gouvernance, comme le fait, entre autres, que l’on implique les différentes parties prenantes (jardiniers ou fournisseurs, par exemple, dans le cas de centres commerciaux) dans son bon fonctionnement. Comme avec les « Investissements socialement responsable », on parle de critères ESG, pour environnementaux, sociaux et de gouvernance, sur lesquels on va essayer d’avoir des impacts positifs.

Par ailleurs, attention au « greenwashing » (verdissage en version française ndlr) : les bâtiments certifiés ou labellisés ne sont pas durables en soit, ils reposent le plus souvent sur des engagements de moyens et non de résultats.

Quels sont les moyens pour les particuliers d’investir dans l’immobilier durable ?

J’en identifie trois principaux. Tout d’abord par un achat en direct. Dans ce cas, le particulier devra plutôt investir dans de l’existant et s’appuyer sur le diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er juillet 2021, celui-ci s’est enrichi et fiabilisé. Il est notamment devenu opposable, ce qui signifie qu’en cas de doute, l’acheteur peut refaire un diagnostic et se retourner contre l’acheteur si les résultats obtenus sont différents.

Le particulier peut également investir dans des fonds d’investissement immobilier, soit directement, soit via sa banque. Il devra alors analyser les différents fonds existants - en lisant leur rapport annuel notamment - et peut utiliser le seul outil simple à ce jour pour identifier les fonds adaptés. Il s’agit du label ISR (pour investissement socialement responsable), en attendant la création d’un label européen.

Enfin, les particuliers ont aussi la possibilité d’investir via des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) créées à partir de 2003, soit des sociétés cotées en bourse qui investissent dans l’immobilier. On en compte une trentaine en France, comme par exemple Unibail-Rodamco, Klépierre, etc. Ces foncières investissent principalement dans des immeubles à usage de bureaux, de commerces ou d’entrepôts, mais aussi des résidences services ou encore des résidences hôtelières. Elles ont, depuis la loi Grenelle 2 de 2010, l’obligation de publier dans leur rapport annuel les informations relatives aux conséquences sociales et environnementales de leurs activités. Elles doivent aussi présenter leurs engagements sociétaux en matière de développement durable, intégrant ainsi de nombreux critères.

L’investissement dans l’immobilier durable est-il plus ou moins risqué que dans l’immobilier classique ?

Le principal risque, lorsque l’on investit dans de l’immobilier durable, c’est que son interlocuteur fasse du « greenwashing ». Sinon, les investissements dans ce type d’immobilier s’avèrent nécessairement moins risqués que ceux réalisés dans de l’immobilier classique, sur lesquels les règlementations actuelles font peser une épée de Damoclès. La loi climat et résilience, adoptée en juillet dernier, interdit ainsi progressivement à la location, à partir de 2025, les passoires thermiques. Le risque sur ce type de constructions est donc bien supérieur que sur des immeubles où les diagnostics sont très performants !

Par ailleurs, les immeubles durables d’habitation sont la plupart du temps construits dans des métropoles où la valeur des biens continue d’augmenter, malgré le phénomène des néo-ruraux. En revanche, il y a un risque de surcoût, au niveau des frais de gestion, lié au fait que l’immeuble soit durable.