La Due Diligence Responsable, ou la nécessité d’intégrer les enjeux ESG dans le processus d’acquisition

L’acquisition d’un bâtiment ou d’un portefeuille d’actifs est un moment charnière dans la chaine de valeur immobilière : celui où vendeur et acquéreur listent les caractéristiques des biens et s’accordent sur la valeur correspondante. Dans la Due Diligence d’acquisition, les enjeux ESG doivent donc être intégrés dès cette étape, afin de transformer les pratiques des acteurs de l’immobilier en profondeur. Face aux évolutions réglementaires récentes (DPE logements, RE2020 etc.), l’OID a décidé de mettre à jour son outil pour la Due Diligence Responsable, publié initialement en 2018.

 

Un outil pour la prise en compte des enjeux ESG lors de la phase d’acquisition des bâtiments

Performance énergétique, bien-être des occupants, adaptation au changement climatique, flexibilité d’usage, connectivité, la montée en maturité du marché a étendu le périmètre et les exigences d’un bâtiment responsable. Comment traduire ces attentes en critères opérationnels pour les équipes d’acquisition ?

Avec l’appui d’un groupe de travail d’experts et du Better Buildings Partnership, l’OID et Sinteo avaient élaboré en 2018 un outil pour la Due Diligence Responsable, librement accessible. Cet outil est constitué d’un guide et d’une grille d’une soixantaine de critères de durabilité, relevant autant du suivi de la performance énergétique que du confort des occupants ou de la biodiversité. Il s’agit d’accompagner la prise en compte par les investisseurs des critères indispensables comme des enjeux actuellement moins traités mais qui deviendront incontournables.

 

La phase d’acquisition, un moment charnière pour l’intégration des enjeux ESG

La multiplication des réglementations et des outils de valorisation comme les certifications entrainent des difficultés de lisibilité des enjeux ESG pris en compte par les acteurs du secteur du bâtiment. L’ensemble des informations ESG à prendre en compte peut être centralisé lors d’une étape-clé, la phase d’acquisition en due diligence par exemple.
Ainsi l’outil de due diligence responsable vise à permettre non seulement d’identifier les sujets ESG prioritaires lors de l’acquisition, mais aussi à favoriser le dialogue entre les différents acteurs en proposant un cadre standardisé. Ce processus répond à une forte demande, puisque d’après le Baromètre 2020 de l’Immobilier Responsable, 71% des acteurs interrogés déclarent prendre en compte les enjeux ESG dans leur politique d’investissement et de gestion de portefeuille.

Cette réactualisation permet d’intégrer certaines réformes, comme la refonte du DPE mais également les dispositions de nouvelles lois comme la loi Elan, adoptée fin 2018. Cette dernière transforme en profondeur le marché de l’immobilier, avec notamment le Dispositif Eco-Energie Tertiaire, qui vise à réduire les consommations éner­gétiques réelles des bâtiments tertiaires. Il s’appuiera sur la plateforme OPERAT dans laquelle il sera nécessaire de remonter les données de consommations. Cela vient impacter la démarche de DDR, car il sera ainsi nécessaire de s’entretenir avec les anciens propriétaires sur les actions mises en place pour assurer la conformité avec ce dispositif. La Taxinomie Européenne des activités vertes est également intégrée dans cette grille. Pour les acteurs de l’immobilier, entreprises ou acteurs financiers, l’obligation de publier la part verte des investissements implique une attention particulière portée sur ces critères. A long terme, il est possible que l’on observe une dévaluation des actifs non-verts par rapport aux actifs verts, d’où l’importance d’anticiper ces problématiques.

 

Un outil adaptable et évolutif

Grâce au large panel de sujets ESG traités, l’outil s’adresse à tous les secteurs (bureaux, commerces, etc.) et aussi bien aux acquisitions d’actifs en développement qu’existants. Les acteurs pourront sélectionner parmi les plus de 90 critères de durabilité ceux qu’ils souhaitent prendre en compte, en fonction de leurs enjeux propres.
La grille a été pensée pour être simple d’utilisation. Réalisée en groupe de travail avec les membres de l’OID, elle comprend des informations sur la nature de l’information demandé (réglementaire, bonne pratique etc.), la typologie de réponse attendue et l’application européenne de ce critère. Cela permet à l’outil d’être facile à prendre en main et immédiatement utilisable par les équipes opérationnelles. Enfin, la caractéristique centrale de cet outil est d’être évolutif. Il est dès à présent en libre accès et accessible à tous. Les retours et commentaires des utilisateurs permettront d’améliorer l’outil en vue d’une nouvelle version.

Dans une logique d’intégration des enjeux ESG liés à toutes les parties prenantes des acteurs immobiliers, cette démarche de Due Diligence Responsable s’articule avec celle des Achats Responsables, qui ont pour but d’intégrer ces enjeux dans les autres étapes du cycle de vie du bâtiment. Un outil a également été développé par l’OID et mis à jour en 2021. Il est disponible à ce lien.

 

 

Avec la montée en importance des critères de durabilité, la prise en compte des enjeux ESG en acquisition contribue notamment à la compétitivité des actifs et l’image de marque de l’entreprise.
Grâce à cet outil, les équipes d’acquisition contribuent à la montée en puissance de ces thématiques et généralisent l’intégration des enjeux ESG dans le processus d’acquisition des bâtiments.

 

L’outil sera présenté le 9 septembre lors d’un webinaire, dont les inscriptions se font à ce lien.

Pour télécharger la publication et la grille Due Diligence Responsable, cliquez ici.

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