Décret tertiaire, quelle mise en œuvre concrète dans l’immobilier ? Retour sur la conférence du 11 décembre 2019 au SIMI.

Tour de table :

  • Marc Lereau, Chef de projetMTES-MCTRCT / DGALN / DHUP
  • Maurice Feferman, Directeur juridique immobilier – SwissLife Asset Managers France
  • Daniel Habasque, Directeur Technique – SwissLife Asset Managers France

Animateur :

  • Loïs Moulas, Directeur Général – OID

            

A l’occasion de l’édition 2019 du SIMI, SwissLife Asset Managers France organisait une conférence sur les modalités d’application du Décret tertiaire dans l’immobilier. L’objectif de ce Décret est ambitieux, puisqu’il vise une baisse de consommation énergétique pour le parc tertiaire de 40%, 50% et 60% respectivement en 2030, 2040 et 2050. L’enjeu est de taille, d’autant que la consommation énergétique du parc tertiaire a augmenté depuis les années 1990.

Maurice Feferman a introduit la conférence en rappelant que le Décret tertiaire s’inscrivait dans le cadre d’un passage d’une démarche volontaire, déjà initiée chez certains acteurs, à une obligation règlementaire.

Décret tertiaire : quelles implications pour les acteurs de l’immobilier ?

Marc Lereau a ensuite présenté les principaux contours du Décret ainsi que l’esprit qui a présidé à leur rédaction. L’un des souhaits de l’Etat était de travailler en concertation avec la profession, afin que le décret soit applicable rapidement et lance la dynamique de baisse des consommations énergétiques. Les principaux points évoqués ont été les suivants :

  1. Energie finale (EF) vs énergie primaire (EP)

L’utilisation de l’énergie finale comme unité de mesure unique est actée. Le choix de raisonner en EF a nécessairement un impact : l’objectif est notamment de dissuader toute transition de système de chauffage de l’électrique vers le gaz. Sont prises en compte dans le suivi de l’atteinte des objectifs les consommations énergétiques réelles tous usages, c’est-à-dire les usages CVC et les usages spécifiques de l’électricité.

  1. Périmètre assujetti

Le Décret assume un assujettissement large, comprenant l’ensemble des bâtiments existants, avec un seuil de 1 000 m², et des exemptions extrêmement limitées. Sont donc concernés les propriétaires et les preneurs à bail le cas échéant. L’intégration du parc existant est en effet une condition sine qua non pour réduire les consommations énergétiques, car le taux de renouvellement du parc n’est que de 1% par an.

  1. Définition et atteinte des objectifs

L’atteinte des objectifs est mesurée à la fois en valeur absolue (VA), c’est-à-dire l’atteinte d’une valeur de référence pour la typologie concernée, et en valeur relative (VR), c’est-à-dire le pourcentage de réduction des consommations énergétiques. De manière simplifiée, on peut retenir que l’objectif 2030 correspond au seuil actuel du label BBC Rénovation.

  1. Modulations possibles

Des modulations sont prévues pour prendre en compte la rigueur climatique et l’intensité d’usage. Elles pourront s’appliquer aux deux objectifs (en VA et VR). Des modulations des objectifs seront également possibles pour tenir compte des contraintes techniques particulières, telles que l’impossibilité d’isoler par l’extérieur un immeuble haussmannien. Toutefois, ces modulations restent conditionnées à la preuve apportée par le propriétaire qu’il a mis en œuvre l’ensemble des leviers d’action possibles et ne le dispensent donc pas de réduire les consommations énergétiques.

  1. Dossier technique

Les demandes de modulations des objectifs devront être étayées par un dossier technique dont la composition reste à préciser. Une proposition serait de passer par une « pré-déclaration », sans obligation de déposer de dossier immédiatement, mais rien n’est décidé à ce stade.

  1. Sanctions

Le législateur a souhaité compléter le texte en rajoutant des sanctions en cas du non-respect des obligations de saisie des consommations et d’atteinte des objectifs de réduction des consommations. Pour la non-atteinte des objectifs, dont la première évaluation sera faite en 2031, il s’agit d’une amende relativement faible au regard des montants en jeu, ainsi qu’un principe de Name & Shame. A charge ensuite pour la société civile de rebondir sur ces publications.

  1. La Plateforme OPERAT

Une plateforme de recueil des données énergétiques des bâtiments assujettis (OPERAT) est en cours de développement pour une ouverture début 2020. Le lancement de cette plateforme sera accompagné d’un rappel sur le cadre général du Décret, d’une partie explicative sur les modalités pratiques d’utilisation d’OPERAT ainsi que de retours d’expérience concrets afin de faciliter la prise en main de l’outil par ses utilisateurs.

  1. Calendrier

Les arrêtés de méthode et de fixation des valeurs absolues devraient être rendus au premier semestre 2020. Une période de consultation aura lieu début 2020.

 

L’échange des données énergétiques et la répartition des responsabilités entre bailleur et preneur, points durs pour la mise en œuvre du Décret

Loïs Moulas a mis en perspective les objectifs du décret en reprenant les données du Baromètre 2018 de la performance énergétique et environnementale des bâtiments. Ainsi l’objectif de -40% de consommation à 2030 signifie pour les immeubles de bureaux une valeur cible de 118 kWhEF/m²/an. Par ailleurs, la consommation énergétique compte pour environ un quart des émissions de GES du bâtiment, et ne doit donc pas constituer le seul levier d’action pour réduire le poids carbone du bâtiment.

Maurice Feferman a indiqué que SwissLife Asset Managers avait anticipé la mesure. La préoccupation principale reste la remontée des données énergétiques, compte-tenu du secret professionnel : le propriétaire est responsable d’objectifs qu’il ne maîtrise pas à 100%. Loïs Moulas a rappelé que l’obligation d’échange de données annuelle avait été ajoutée au décret. Il a par ailleurs évoqué la possibilité de réformer l’article L145-35 (loi Pinel), notamment les travaux de l’article 606, pour lesquels le locataire pourrait également payer. Un autre sujet est celui des copropriétés, plus complexe dans la prise de décisions et les retombées économiques. De la même façon, une éventuelle valeur verte sera probablement limitée au marché francilien.

Daniel Habasque précise que SwissLife Asset Managers avait déjà adopté une charte environnementale sur les travaux et privilégie les matériaux bio-sourcés. L’ensemble des collaborateurs est sensibilisé à ces questions. Le recrutement d’Energy Managers, experts sur ces questions, se développe également.

Des questions ont été posées, notamment sur l’entité juridique concernée par les sanctions. Cette entité déclarante doit être choisie avec discernement car c’est la structure qui devra assumer l’atteinte de l’objectif. Plus le périmètre d’actifs considéré est large, plus l’atteinte de l’objectif sur un patrimoine mutualisé sera facilitée ; en revanche, plus le périmètre est circonscrit, et moins le « Name & Shame » sera puissant. Un rappel a aussi été demandé sur la définition du mot « tertiaire ». La définition de l’INSEE stipule qu’il s’agit des services marchands et non marchands, mais n’y intègre pas le secteur public. Aussi le terme se comprend ici comme tout ce qui n’est pas primaire (exploitation des ressources naturelles) ou secondaire (production).

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