L’année 2022 a été ponctuée par l’entrée en application de nombreux dispositifs réglementaires comme le règlement (UE) 2020/852 dit Taxinomie européenne. Les acteurs du secteur immobilier ont dû faire l’exercice du premier reporting taxinomique d’éligibilité sur les objectifs climatiques. Cet exercice a souligné le besoin de moyens humains et financiers et la nécessité de former les collaborateurs. En effet, la Taxinomie européenne vient faire se rencontrer deux mondes, qui jusqu’ici cohabitaient peu : le financier et l’extra-financier. Dans ce contexte, l’OID a souhaité analyser les premiers rapports d’éligibilité. Quelles sont les tendances pour le secteur de l’immobilier ? Quelles sont les attentes pour l’exercice 2023 ?
Des résultats convergents malgré des différences d’interprétation
Le règlement (UE) 2020/852 met en place une classification des activités durables selon six objectifs environnementaux : atténuation du changement climatique, adaptation au changement climatique, utilisation durable et protection des ressources aquatiques et marines, transition vers une économie circulaire, contrôle de la pollution, et protection et restauration de la biodiversité et des écosystèmes. La Taxinomie européenne se définit selon plusieurs étapes : l’étude de l’éligibilité, celle de l’alignement et enfin l’agrégation selon des indicateurs financiers (Chiffre d’Affaires ou CA, CAPEX et OPEX).
La première étape, l’éligibilité, permet, sur la base des codes NACE et des descriptions des activités économiques, de définir le potentiel caractère durable des activités économiques. Pour le secteur du bâtiment, sept activités sont éligibles dont les trois principales correspondent à la construction, la rénovation et l’exploitation de bâtiments. Les acteurs concernés par ces activités sont à la fois des sociétés financières et non-financières. Celles assujetties aux seuils de la Déclaration de Performance Extra-Financière, devaient publier, dès 2022, les ratios d’éligibilité des indicateurs en termes de CA, CAPEX, et OPEX pour les objectifs climatiques.
Pour ce premier exercice, les taux d’éligibilité présentés pour le secteur du bâtiment sont élevés. En effet, parmi les Sociétés Immobilières Cotées analysées, le Chiffre d’affaires et les CAPEX sont éligibles en moyenne à 97%.
L’édition 2022 du Baromètre de l’Immobilier Responsable, publiée fin novembre, a confirmé le niveau élevé de ces taux d’éligibilité (à retrouver ici). En particulier, parmi les Sociétés Immobilières Cotées ayant contribué à ce Baromètre et déclaré leur ratio d’éligibilité, le Chiffre d’Affaires est éligible en moyenne à 90%, tandis que les CAPEX le sont à 97%.
Ces valeurs élevées, résultat de la structure de la réglementation, soulignent l’importance des enjeux climatiques pour le secteur du bâtiment. Celui-ci a en effet un rôle majeur à jouer dans l’atténuation du changement climatique via la réduction des émissions de gaz à effet de serre, tant en exploitation que lors des phases de développement.
L’absence d’indicateurs consolidés sur les dépenses d’exploitation (OPEX) se justifie par l’application du seuil de matérialité par un grand nombre d’acteurs. En particulier, ceux concernés par l’activité 7.1 ne déclarent pas leurs OPEX car ceux compris dans le périmètre de la Taxinomie européenne représentent moins de 10% de l’ensemble des dépenses d’exploitation. Ce pourcentage, bien que non réglementaire, semble s’établir comme la référence pour déterminer la publication de l’indicateur OPEX.
L’analyse des premiers rapports taxinomiques illustre le besoin de précisions sur ce qui entre dans le périmètre des indicateurs. A ce stade, le numérateur semble mieux défini que le dénominateur. La Commission précise progressivement les définitions. Elle a récemment publié une communication dans laquelle elle précise ce qui est écarté du périmètre des OPEX. Ainsi les fluides et les matières premières, donc en particulier les dépenses énergétiques, sont exclus du dénominateur.
En conclusion, ces questions soulèvent deux problèmes : la difficulté d’appropriation des indicateurs et une absence de consensus sur l’interprétation des indicateurs. L’appropriation du texte se fait par les équipes ESG qui, pour la plupart, ont peu d’expérience dans le domaine financier. Celles-ci doivent collaborer sur des thématiques encore floues. Ajouté à cela, les acteurs font face à un manque de consensus sur les indicateurs. Chacun, en l’absence de prises de position du régulateur, peut donc être amené à apporter des interprétations différentes. Désormais, que doit-on anticiper pour les années futures ?
Quelles sont les principales difficultés liées au futur reporting d’alignement ?
Afin de refléter la prise en compte des enjeux climatiques du marché de l’immobilier, les taux d’éligibilité élevés de cette année devront être comparés avec ceux d’alignement prévus en 2023. Les taux d’alignement du secteur attendus sont beaucoup moins importants, du fait de l’élitisme de ce texte réglementaire.
Les acteurs ont commencé leur première analyse des critères de contribution substantielle et d’absence de préjudice (DNSH) des objectifs climatiques sur leur parc immobilier. Ils se heurtent toutefois à un haut niveau de complexité, et cela pour plusieurs raisons.
La première raison repose sur l’absence de prise de position et de consensus sur les interprétations et preuves attendues derrière ces critères. Par exemple, il a fallu attendre le mois de novembre 2022 pour que l’Etat se prononce sur l’interprétation de certains critères taxinomiques, notamment sur la correspondance entre le critère NZEB-10% et les réglementations thermiques en vigueur. En particulier, pour les bâtiments soumis, la réglementation environnementale 2020 (RE2020) permet de satisfaire ce critère. D’autres questions restent en suspens : comment les acteurs concernés par l’activité 7.1 vont-ils justifier que 70% des déchets sont préparés en vue du recyclage, réemploi ? Quelles seront les attentes des CAC et OTI en matière de preuves ?
L’arrivée de critères de contribution substantielle exigeants sur les autres objectifs environnementaux renforce les craintes des acteurs. Les nouveaux critères sont fixés sur les activités estimées prioritaires sur chacun des quatre autres objectifs, car ayant le plus d’impact. Ainsi, d’après les recommandations de la Plateforme pour la Finance Durable publiées en mars 2022 et en novembre 2022, trois activités du secteur du bâtiment, concernant uniquement les opérations de développement, seraient concernées par l’objectif « Transition vers une économie circulaire ».
La seconde raison repose à la fois sur le niveau d’exigence des critères (CCS et DNSH) et un manque d’harmonisation dans leur application à l’échelle européenne. Le critère du DPE A, pour les bâtiments construits avant le 31/12/2020 en exploitation, est difficilement comparable entre les pays. En effet, les échelles de notation sont différentes de l’un à l’autre. En complément, les acteurs ont la possibilité de justifier que leurs actifs appartiennent au Top15% les plus performants en matière d’énergie primaire selon un benchmark national distinguant a minima résidentiel du non résidentiel. L’Etat français a publié les seuils pour les logements en se basant sur les DPE logements de l’ADEME.
D’autres raisons comme la possibilité ou non de réaliser des estimations sur les données manquantes, ou encore l’incertitude sur l’application des garanties minimales, auront un potentiel impact sur les futurs ratios. La Plateforme pour la Finance Durable recommande aux acteurs de ne pas avoir recours aux estimations mais est bien consciente de l’impossibilité d’obtenir toutes les données. De plus, la Plateforme a publié un rapport final sur l’application des garanties minimales. Ces dernières regroupent quatre grandes thématiques : le respect des droits de l’homme, la lutte contre la corruption, la fiscalité et la concurrence loyale. Pour chaque aspect, les acteurs devront mettre en place un processus de due diligence et ne pas avoir fait l’objet d’une controverse sur le sujet.
En conclusion, les taux d’éligibilité élevés observés en 2022 ne présagent en aucun cas de forts taux d’alignement. Toutefois, il est nécessaire d’établir des consensus autour de l’interprétation des critères afin que les résultats soient comparables entre les sociétés.
Méthodologie du benchmark
Pour réaliser ce benchmark, l’OID a sélectionné un panel de dix acteurs, dont des sociétés immobilières cotées. L’objectif de ce benchmark est de faire un état des lieux des premiers reporting et d’analyser le niveau de maturité des acteurs. La sélection s’est faite exclusivement sur des sociétés non-financières car les sociétés financières sont peu nombreuses à avoir réalisé l’exercice cette année. L’OID a collecté les ratios d’éligibilité des indicateurs CA, CAPEX et OPEX communiqués par les sociétés non-financières dans leurs rapports extra-financiers. Les précisions sur les éléments retenus au numérateur et au dénominateur de chaque indicateur ont également été relevées. Cette collecte d’informations a permis à l’OID de souligner les points de convergence et de divergence dans l’interprétation des indicateurs. Les ratios présentés ont été pondérés par la somme des montants du chiffre d’affaires de la typologie de sociétés. L’analyse sera réitérée en 2023, lorsque l’exercice d’alignement aura été réalisé par les sociétés.
En conclusion, les acteurs de l’immobilier doivent faire face à l’entrée en application de nombreux dispositifs réglementaires : divulgation d’informations dans la documentation précontractuelle pour les fonds immobiliers, constitution de la Déclaration de la Performance Extra-Financière. La Taxinomie européenne, nouveauté en matière de reporting extra-financier, souligne le besoin de moyens humains et financiers conséquents. A l’aube de ce premier reporting d’alignement, les acteurs de l’immobilier font face à un enjeu de taille : publier leurs taux d’alignement. Alors que la publication des taux approche, des questions subsistent quant à l’interprétation des critères (CCS et DNSH) et le type de preuves à apporter. L’OID continue d’œuvrer pour un immobilier durable en accompagnant les acteurs dans leurs engagements et leurs interprétations au travers des différents groupes de travail, divers études et entretiens.
