Le 6 octobre dernier, l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) et l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) ont présenté les résultats de leur nouvelle étude analysant les pratiques ESG des fonds face aux évolutions réglementaires. Les trois gestionnaires de fonds invités dans le cadre d’une table-ronde sont revenus sur les temps fort de l’étude et ont pu confronter leurs visions autour des enjeux ESG. Ils sont en particulier revenus sur les nouvelles réglementations ESG qui entrent progressivement en vigueur en 2022 : le Règlement SFDR, la Taxinomie européenne et l’article 29 de la Loi Energie-Climat.
Les sociétés de gestion face à la densification des réglementations
A la suite d’exigences réglementaires de plus en plus nombreuses sur l’exercice 2022, l’étude analyse en particulier l’appropriation par les gestionnaires de fonds des textes européens (Taxinomie européenne, Règlement SFDR) et français (article 29 de la Loi Energie-Climat). Véronique Donnadieu, Déléguée Générale de l’ASPIM souligne le contexte réglementaire foisonnant : « Quand on parle d’ESG, les sociétés de gestion font face à un mur réglementaire. »
Loïs Moulas, Directeur Général de l’OID, y voit un « message d’espoir très positif pour la transition écologique, sociale et sociétale ». Il déclare : « Entre le label ISR, le Règlement SFDR et la Loi Energie-Climat, le constat est très net : il y a une accélération fulgurante des sociétés de gestion de portefeuille sur les questions ESG depuis 3 ans ». L’étude montre en effet un engagement fort des fonds grand public autour des enjeux ESG.
Quelle appropriation des exigences réglementaires en matière de reporting extra-financier des fonds immobiliers ?
Les chiffres-clés de l’étude montrent le niveau d’importance accordé par les gestionnaires de fonds grand public aux enjeux ESG et aux réglementations associées. Ainsi, 81% des fonds étudiés (en termes d’encours) ont une stratégie ESG. Les réglementations entrées en vigueur en 2022 sont également bien connues des sociétés de gestion : 25% des fonds se déclarent article 9 au sens du Règlement SFDR, s’engageant donc dans la démarche de transparence extra-financière la plus élevée et dans l’atteinte d’un objectif d’investissement durable.
Les gestionnaires de fonds se sont rapidement approprié la Taxinomie européenne, texte très récent dans l’écosystème des réglementations en matière de finance responsable et qui pose encore de nombreuses questions d’interprétation. Ainsi, 77% des encours mentionnent la Taxinomie européenne dans leurs documents publics, même si seulement 5% ont anticipé le calcul des indicateurs. Ce texte européen demeure toutefois critiqué quant à l’orientation qu’il donne au marché : « C’est un constat assez partagé : le cadre de la Taxinomie européenne ne permet pas de valoriser les stratégies d’amélioration » indique Claire Meunier, responsable du programme Finance Responsable à l’OID.
Quelles sont les difficultés rencontrées par les sociétés de gestion dans l’application réglementaire ?
Avant de soulever les difficultés, il est essentiel de rappeler l’opportunité que représentent ces nouvelles réglementations pour les sociétés de gestion en termes d’avantage concurrentiel, mais aussi pour une prise de conscience collective du secteur immobilier et pour la transition écologique, sociale et sociétale. Arnaud Lehuédé, Associé chez Epopée Gestion, soulève ainsi l’ambition forte du secteur immobilier « avec 2 euros sur 3 qui est article 8 ou article 9 selon le règlement SFDR ». Sébastien Debuire, Responsable ISR & Développement Durable chez Euryale, ajoute : « il s’agit d’un pas en avant significatif : tous les fonds grand public vont être amenés à reporter sur de la double matérialité ».
Quelles sont les difficultés et limites rencontrées par les gestionnaires immobiliers ?
Une difficulté majeure soulignée par les gestionnaires de fonds présents porte sur le manque de recul sur les textes réglementaires, et les possibles interprétations. Par exemple, la Taxinomie ne porte aujourd’hui que sur les objectifs d’atténuation et d’adaptation au changement climatique. Virginie Wallut, Directrice Recherche et ISR immobilier chez La Française REIM, pense ainsi que « la Taxinomie est un texte qui réduit l’environnement aux aspects énergétiques alors même qu’il faudrait prendre en compte l’ensemble des thématiques ».
La question de la maturité du marché face à ces réglementations se pose aussi pour le niveau de transparence déclaré par chacun des fonds. Depuis mars 2021, les invités se veulent prudents dans leurs choix de classification. Ainsi, pour Arnaud Lehuédé, dont les fonds immobiliers sont orientés vers les enjeux sociaux, « Il faut être prudent [dans le choix d’une classification article 9] notamment car il existe un risque de social washing ».
La majeure difficulté opérationnelle réside dans la collecte et la fiabilisation des données extra-financières, qui doivent aujourd’hui être confrontées avec les données financières. Virginie Wallut met en particulier en lumière les problèmes rencontrés par les portefeuilles paneuropéens : « Tout le monde mesure les choses différemment. Mais, s’il existe des difficultés pour la collecte des données en France, la situation est encore plus complexe dans les autres pays européens ». Ce constat est partagé par Sébastien Debuire : « Certains pays sont intéressés par ces sujets (Pays-Bas, Royaume-Uni et Irlande) et d’autres le sont moins (Espagne, Portugal et Italie) ». Arnaud Lehuédé souligne que la collecte des données est d’autant plus facile que le portefeuille est homogène (typologies et géographie) et de taille réduite.
Comme le montre l’étude, les acteurs de l’immobilier sont critiques envers l’ambition portée par les critères de la Taxinomie. Ceux-ci semblent dangereusement favoriser la construction neuve, alors qu’elle représente en elle-même des émissions de GES très importantes et participe à l’artificialisation des sols, au détriment de la biodiversité et du cycle de l’eau. Sébastien Debuire déclare : « La Taxinomie européenne pousse au neuf et à l’artificialisation ».
Quelles évolutions peut-on anticiper dans les pratiques ESG des acteurs ?
Le traitement des thématiques extra-financières, et même environnementales, est aujourd’hui inégal. En particulier, les chiffres de l’étude soulignent que la biodiversité n’est pas traitée de manière aussi approfondie que le climat. Il s’agit toutefois d’un enjeu aujourd’hui identifié par les acteurs. Selon Arnaud Lehuédé, « La biodiversité est un sujet qui est amené à se développer. On utilise le Coefficient de Biotope par Surface, qui a le mérite d’être lisible, à défaut d’autres indicateurs ». Si cet indicateur peut paraître simpliste, pour Virginie Wallut, « La simplicité peut avoir ses avantages notamment auprès des clients ». L’essor des enjeux ESG pose en effet la question de la pédagogie vis-à-vis de parties prenantes souvent novices.
L’enjeu social, encore délaissé par le secteur de l’immobilier, est également une opportunité de se démarquer et d’œuvrer pour la transition écologique, sociale et sociétale. Arnaud Lehuédé insiste sur l’importance du volet social, qu’il considère comme le « parent pauvre des stratégies ESG ». Pourtant, les interactions entre les volets Environnement et Social sont cruciales pour l’amélioration de la performance extra-financière. Cette tendance s’explique en partie par l’absence de référentiel commun permettant de valoriser les stratégies. Ainsi, une Taxinomie sociale européenne est vivement attendue par les trois participants.
La performance sur les aspects environnementaux et sociaux ne peut se développer sans la mise en œuvre d’une gouvernance spécifique. Celle-ci repose en particulier sur la formation des parties prenantes internes et externes, et sur l’ajout d’objectifs extra-financiers dans les rémunérations des collaborateurs. Selon Virginie Wallut : « Il est crucial d’embarquer toutes les parties prenantes dans une démarche ESG, et que cela peut passer par une politique de rémunération conditionnée aux objectifs ESG ». De son côté Arnaud Lehuédé affirme que « le label ISR permet d’orienter les bonnes pratiques en matière de gouvernance, et offre des outils faciles à mettre en place ».
Dans ce contexte réglementaire dense, cette étude prend la mesure du niveau de maturité des fonds immobiliers quant à leur appropriation des textes. Cette mesure est particulièrement importante tant elle donne un point de départ, en vue de l’entrée en vigueur d’obligations de reporting supplémentaire pour les entreprises financières et non-financières à partir de janvier 2023. Les échanges autour de ces résultats montrent que le secteur de l’immobilier s’est emparé des sujets ESG et gagne en maturité d’année en année. Les réglementations en matière de finance durable sont un levier d’accélération, mais elles doivent s’appuyer sur des définitions claires afin d’engager tous les acteurs dans une trajectoire commune.
Merci aux intervenants pour leur participation à la conférence, et merci à l’ensemble des présents.
L’étude complète est disponible en français, ainsi qu’en anglais sur la plateforme Taloen. La conférence fera bientôt l’objet d’une rediffusion en ligne.
